借家権

 

建物賃貸借の存続期間と契約更新
①期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めのない建物の賃貸借とみなす
②民法の「賃貸借の存続期間は20年を超える事ができない」とする規定は、建物の賃借権については適用しない

 

期間の定めがある場合の法定更新
当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して「更新をしない」または「条件変更をしなければ更新しない」旨の通知(更新拒絶の通知)
をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で、契約を更新したものとみなす。但し、その期間は、定めがないものとする

 

建物の賃貸人からの更新拒絶の通知は、正当な事由がなければできない
①建物の賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況
③建物の賃貸人が、建物の明渡しの条件として立退料などの支払い(財産の給付)をする旨の申出があったかどうか

更新拒絶の通知があった場合でも、期間満了した後、建物の賃借人が使用を継続する場合において、遅滞なく建物の賃貸人が異議を述べなかった時も、
契約を更新したものとみなす

 

期間の定めがない場合

誰から?理由の有無期間
賃貸人からの申出正当な事由が必要申入れの日から6ヶ月を経過する事によって終了
賃借人からの申出正当な事由が不要申入れの日から3ヶ月を経過する事によって終了(民法の規定による)

 

 

建物賃貸借の対抗力
建物の賃借人はその登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、建物の賃借権を第三者に対抗する事ができる

 

借賃増減請求権
増額につき協議が調わないとき
増額請求を受けた者(借地権者側)は、相当と認める額を払っておけばよい

 

減額につき協議が調わないとき
減額請求を受けた者(借地権設定者側)は、相当と認める額を請求する事ができる

 

造作買取請求権
「建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した造作」又は「賃貸人から買い取った造作」がある場合には、建物の賃借人(転借人も含む)は、
建物の賃貸借が終了する時に、建物の賃貸人に対し、造作を時価で買い取るべきことを請求できる
※特約で排除できる

 

建物賃貸借終了の場合における転借人の保護
①建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗できない
②建物の賃貸人が通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知された日から6ヶ月を経過する事によって終了する

 

借地上の建物の賃借人の保護
建物の賃借人が、賃借権の存続期間を満了する事を、その1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、
建物の賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与する事ができる

 

住居用建物の賃借権の承継
住居用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その者と事実上の夫婦または養親子の関係にあった同居者がある時は、
その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する
※心の家族制度OK
1ヶ月以内に、建物の賃貸人に対し、反対の(賃借権は承継しない旨の)意思表示をした時は、賃借人の権利義務は承継しない

 

定期建物賃貸借

 説明
契約公正証書等の書面により契約する時に限り、更新がない旨を定める事ができる。期間は1年未満でも20年超でも良い
賃貸人の説明義務賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、建物の賃貸借は更新がなく、期間満了によって終了する事を、書面を交付して説明しなければならない
賃貸人の通知義務期間が1年以上の定期建物賃貸借の場合、賃貸人は、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間(通知期間)に、賃借人に対し、期間満了により建物の賃貸借が終了する事を通知しなければ、その終了を賃借人に対抗できない
通知期間の経過後に、賃借人に通知した時は、その通知の日から6ヶ月を経過したときに、その終了を対抗する事ができる

 

 

賃借人の途中解約権
①床面積200㎡未満の居住用建物の賃貸借の場合、転勤、療養、親族の介護などの止むを得ない事情により、賃借人がその建物を生活の本拠として
使用する事が困難となったときは、賃借人は、建物の賃貸借の解約を申出る事ができる

②賃貸借は、申入れの日から1ヶ月を経過する事によって終了する

 

取壊し予定の建物賃貸借
①法令又は契約により、一定期間を経過した後に建物を取壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、建物を取壊すこととなる
時に建物賃貸借が終了する旨を定める事ができる

②この特約は、建物を取壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない

 

一時使用目的の建物賃貸借
借地借家法の借家関係の規定は、一時使用の為に建物を賃貸借したことが明らかな場合には適用しない

 

 

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