区分所有法

 

区分所有建物(区分所有権)
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物としての用途に供する事ができるものがある
時は、その各部分(専有部分)は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権(区分所有権)の目的とする事ができる

 

共用部分

共用部分説明
法定共用部分建物の躯体、エレベーター、階段、廊下など、誰がどう見ても共用部分とわかる部分。登記をする必要はない(制限上、登記できない)
規約共用部分本来は専有部分となるべき部分を規約で共用部分(例:集会場)としてもの。専有部分の表題部に「規約設定共用部分」と登記しておかないと、共用部分であることを第三者に対抗できない

 

 

区分所有者と相隣関係

①区分所有者は、専有部分や共用部分の保存・改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分や共用部分の使用を請求する事が出来る
②この場合において、他の区分所有者が損害を受けた時は、その償金を支払わなければならない

 

共用部分の扱い
①共用部分は、区分所有者の共有となる
②各共有者の持分は、専用部分の床面積(内側線で計測)の割合になる
③各共有者は、その持分に応じて共用部分の負担(例:維持管理費)をし、共用部分から生じる利益(例:屋上に設置した広告塔の賃料)を収取する

 

共用部分の使用・処分

①共用者の持分は、その有する専有部分の処分に従う
②共有者は、原則として専有部分と分離して持分を処分する事ができない
③各共有者は、共用部分のその用法に従って使用する事ができる

 

建物の設置又は保存上の瑕疵
建物の設置または保存に瑕疵がある事により他人に損害を生じた時は、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する

 

債権の回収(先取特権)
①区分所有者は、共用部分など(規約や集会の決議に基づく債権も含む)について他の区分所有者に債権を有する場合(管理費の立替払いをしている場合など)
は、その債権について、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する

②この債権は、債務者の区分所有者の特定承継人(例:中古でマンションを買った人)に対しても行う事ができる

 

 

共用部分の管理及び変更

行為原則規約による特段の定め特別の影響を受ける者の承諾
管理保存行為単独で出来る不要
利用改良区分所有者及び議決権の過半数の集会の決議
変更軽微変更
重大変更区分所有者及び議決権の各3/4以上の決議による区分所有者の定数を過半数にまで減ずることができる

 

保存行為破損した窓ガラスの修繕など、現状を維持する行為
利用改良共用部分の一部の賃貸、階段に夜間灯の設置など
軽微変更共用部分の変更行為のうち、その形状又は効用に著しい変更を伴わないもの(例:大規模修繕)をいう。費用の額を問わない
重大変更共用部分の変更行為の軽微変更以外のもの(「形状の効用に著しい変更を伴わないもの)を除く)をいう

 

 

敷地利用権の分離処分の禁止
①区分所有者は、専有部分と敷地利用権を分離して持分を処分する事ができない
②例外として規約で特段の定めがある時は分離処分できる

 

管理組合と管理者
区分所有者は、全員で、建物や敷地、附属施設の管理を行う為の団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、
及び管理者を置く事ができる

 

管理者の選任と解任(規約で特別の定めをする事が出来る)
①区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の議決によって、管理者を選任し、又は解任する事ができる
②管理者に不正な行為その他職務を行うに適しない事情がある時は、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求する事が出来る

 

管理者
①管理者は、共用部分や敷地、附属設備を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権限を有し、義務を負う
②管理者は、職務に関し、区分所有者を代表する
③管理者が職務の権限内において第三者との間でした行為につき、区分所有者が任ずべき割合(例:支払い)は、規約で別段の定めがない限り、
共用部分の持分の割合と同一の割合とする

 

管理組合の法人化
管理組合のうち、次の要件を満たしたものは、法人となる事ができる、尚、管理組合法人には理事と幹事を置かなければならない(兼任不可)
①集会の決議(区分所有者及び議決権の各3/4以上)で、法人となる旨、名称・事務所を定めること
②主たる事務所所在地において登記をする事

 

 

一部共用部分の管理について

 規約の定め管理者
全員の利害に関係するもの全員で管理する
全員の利害に関係しない全員の規約に定めがある
上記以外一部区分所有者で管理する

 

 

規約の設定・変更・廃止
建物や敷地などの管理・使用に関する区分所有者相互間の事項は、区分所有法で定めるもののほか、規約で定める事ができる
①規約の設定、変更または廃止は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議によってする
②規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない

 

公正証書による規約の設定
①規約共用部分(例:101号室を集会場として共用部分とする)
②規約敷地の定め(例:マンションの敷地に隣接している土地を駐車場用地といて敷地化し、一体として管理する)
③専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め
④敷地利用権の共用持分の割合

 

集会の招集・決議
①集会は、管理者が招集する
②管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない
③区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求する事が出来る
但し、この定数は、規約で減ずることができる
④管理者がいないときは、区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものは、集会を招集する事が出来る
但し、この定数は、規約で減ずることができる

 

集会の通知
①集会の招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。
但し、この期間は規約で伸縮する事が出来る

②専有部分で数人の共有に属する時は、議決権を行使すべき者(共有者間で定めていないときは、共有者の1人)に通知すればよい

③建物内に住所を有する区分所有者または通知を受けるべき場所を管理者に通知していない区分所有者に対する通知は、
規約に特別の定めがある時は、建物内の見やすい場所に掲示してする事ができる

 

議案の要領が必要となる場合
①共用部分の重大変更
②規約の設定・変更・廃止
③大規模滅失の場合の復旧
④建替え
など

 

建替え決議を会議の目的とする集会の場合
①建替え決議の目的とする場合の招集通知は、1週間前でなくて「少なくとも2ヵ月前」に発しなければならない
この通知期間は規約で伸長する事はできるが、短縮はできない

②建替え決議を会議の目的とする集会の場合、集会の会日より少なくとも1ヶ月前までに、区分所有者に対し説明会を開かなければならない

③説明会の開催の通知は、説明会の開催日よりも少なくとも1週間前までに発しなければならない(規約で期間を伸長する事は出来る)

 

議決権
①各区分所有者の議決権は、規約の別段の定めがない限り、専有部分の床面積(共有部分の持分割合)による
②議決権は、書面で、または代理人(例:委任状により判断を託す)によって行使する事ができる
③区分所有者は「規約」または集会の決議(区分所有者及び議決権の過半数)により、書面に代えて、電磁的方法によって議決権を行使する事ができる

 

決議要件
集会の議事は、区分所有法や規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の過半数で決する(普通決議)

 

 

特別決議事項

 説明
各3/4以上共用部分の重大変更
管理組合の法人化(法人の解散)
規約の設定・変更・廃止
義務違反者(区分所有者)に対する使用の禁止の請求・区分所有権の競売請求・占有者に対する引き渡し請求
大規模滅失の場合の復旧
各4/5以上建替え決議

 

 

議事・議事録
①集会においては、原則として管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる
②議長は、議事録を作成しなければならず、その議事録には議長及び集会に出席した区分所有者の2名が署名押印しなければならない
③議事録は管理者が保管し、利害関係人からの請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、閲覧を拒んではならない
④議事録の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない

 

議事の報告
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない

 

占有者の意見陳述
区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べる事ができる

 

書面又は電磁的方法による決議
集会において決議すべき場合において、区分所有者の全員の承諾がある時は、「書面」または「電磁的方法」による決議をする事ができる

 

書面又は電磁的方法による全員の合意
集会において決議すべき場合において、区分所有者の全員の「書面」または「電磁的方法」による合意があった時は、「書面」または「電磁的方法」による
決議があったものとみなす

 

規約と集会の共通事項
保管と閲覧
①管理者(管理者がいないときは、一定の区分所有者など)は、「規約」「集会の議事録」を保管しなければならない
②保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない
③「規約」と「集会の議事録」を保管するものは、利害関係人の請求があった時は、正当な理由がある場合を除いて、これらの閲覧を拒んではならない

 

「規約」と「集会の決議」の効力
①「規約」と「集会の決議」の効力は、区分所有者の特定承継人に対しても、効力を生じる
②占有者は、建物や敷地、附属設備の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う

 

共有の利益に反する行為の例
外壁に穴を開けた
廊下や階段などに私物を置いている
猛獣を飼育する
違法駐車を繰返す
住居専用マンションなのに事務所や店舗として使用している
騒音・振動・悪臭
著しい管理費や修繕積立金の滞納

 

 

行為の停止等の請求

対象者請求内容状況請求方法
区分所有者
占有者
その行為の停止
その行為の結果の除去
行為の予防措置
共同の利益に反する行為をした
そのおそれがある
訴訟によらず請求
訴訟を提起(普通決議)

 

使用禁止の請求

対象者請求内容状況請求方法
区分所有者相当の期間を定めて、専有部分の使用の禁止行為の停止等では共同生活の維持が困難訴訟を提起(普通決議)

 

 

競売の請求

対象者請求内容状況請求方法
区分所有者区分所有権及び敷地利用権の競売他の方法では共同生活の維持が困難訴訟を提起(普通決議)

 

 

引渡しの請求

対象者請求内容状況請求方法
占有者①専用部分の使用収益を目的とする契約の解除
②占有部分の引渡し
他の方法では共同生活の維持が困難訴訟を提起(普通決議)

 

 

小規模滅失(価格の1/2以下に相当する部分の滅失)の場合

種別説明
専有部分区分所有者は、単独で専有部分を復旧する事が出来る
共用部分①区分所有者は、単独で共用部分を復旧する事が出来る(規約で別段の定めをする事が出来る)
②復旧工事に着手する前に、共用部分の復旧をする旨の決議(普通決議)があったときは、単独での復旧は出来なくなる

 

 

大規模滅失(価格の1/2以上を超える部分の滅失)の場合
各区分所有者は、単独で共用部分を復旧する事はできない。規約で別段の定めをする事もできない
①集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議(特別決議)をする事が出来る
②復旧決議の日から2週間を経過した時は、復旧決議に参加しなかった区分所有者は、決議に参加した区分所有者に対し、
建物及び敷地を時価で買い取る様請求できる(買取請求権)

 

復旧決議がない場合
大規模滅失の日から6ヶ月以内に復旧の決議も建替えの決議もないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に
関する権利を時価で買い取るべきことを請求する事ができる

 

建替え
集会においては、区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数で、建物を取壊し、かつ、新たに建物を建築する旨の決議(建替え決議)をする事が出来る

 

建替え決議の際には、次の事を決める
①新たに建築する建物(再建築物)の設計の概要
②建物の取壊し及び再建築物の建築に要する費用の概算額
③費用の分担に関する事項
④再建築物の区分所有権の帰属に関する事項

 

売渡請求権
①建替え決議があった時は、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に参加しなかった区分所有者に対し、建替え決議の内容により
建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない

②催告を受けた区分所有者は、2ヶ月以内に回答しなければならない。回答がない場合は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす

③②の期間が経過した時は、建替え決議に賛成した各区分所有者や、これらの者の全員の合意により指定された「買受指定者」は、
②の期間の満了の日から2ヶ月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを
請求する事が出来る

 

 

お気軽にお問い合わせください。050-5874-3049受付時間 9:00-18:00 [ 土・日・祝日除く ]

お問い合わせ