建築基準法

 

道路・接道義務
①幅員4m以上が「道路」となる
②幅員4m未満の道「みなし道路」もある
③見なし道路の場合セットバックあり
④敷地は道路に2m以上接していなければならない
⑤地盤面下の建築物は道路内(地下部分)に建設できる

 

建蔽率・容積率
①建蔽率の適用除外
・建蔽率80%指定+防火地域内+耐火建築物
②建蔽率の緩和(10%アップ)
・建蔽率80%指定外+防火地域内+耐火建築物
・角敷地
③容積率の前面道路の制限(幅員12m未満)
・幅員に一定の数値を乗じて、指定容積率と比較し、小さい方の数値

 

斜線制限
①道路斜線制限:都市計画区域内
②隣地斜線制限:第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域を除く
③北側斜線制限:第一種・第二種低層住居専用地域と第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域のみ

 

防火地域・準防火地域
①防火地域での耐火建築物
・階数が3以上又は面積100㎡超
②準防火地域での耐火建築物
・階数が4以上又は面積1,500㎡超
※外壁が耐火構造だったら隣地境界線に接して設ける事が出来る

 

建築確認の対象建築物
①特殊建築物:延べ面積100㎡超
②木造:階数3階以上、延べ面積500㎡超、高さ13m超、軒の高さ9m超
③木造以外:階数2以上、延べ面積200㎡超

 

建築確認が必要な場合
①新築、増築、改築、移転
②大規模修繕・模様替え
③特殊建築物への用途変更
※類似の特殊建築物間での用途変更であれば確認不要

 

何処にでも建築できるもの
①宗教上の施設:神社、寺院、教会など
②公衆浴場
③巡査派出所、公衆電話所
④保育所[幼稚園は学校扱い]
⑤診療所(病床数19以下)

 

通常は建てられないもの
火葬場、屠畜場、汚物処理施設、ごみ焼却場
卸売市場
※都市契約で敷地の位置が決定しているものでなければ、新築や増築が出来ない

 

 

用途地域一低二低田園一中二中一住二住準住近商商業準工工業高専
住宅×
図書館×
学校
(幼稚園、小中高)
××
大学・病院×××××
飲食店、店舗(150㎡以内)××
ボウリング場、スケート場、水泳場××××××
ホテル、旅館×××××××
カラオケボックス、ダンスホール××××××
麻雀屋、パチンコ屋、勝ち馬投票券販売所×××××××
客席が200㎡未満の映画館など×××××××××
キャバレー、料理店など×××××××××××
自動車教習所×××××
倉庫×××××××

 

 

店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が10,000㎡を超えるものは近隣商業地域、商業地域、準工業地域以外の
用途地域には、原則として建築する事ができない

準住居地域では工場(50㎡以下)や自動車修理工場(150㎡以下)の建築OK

建蔽率80%と指定されている区域

 耐火建築物準耐火建築物
防火地域100%80%
準防火地域80%80%

 

 

斜線制限

斜線制限何処に適用されているか
道路斜線制限都市計悪区域と準都市計画区域(用途地域は問わない)
隣地斜線制限第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域外の都市計画区域(準都市計画区域)
北側斜線制限第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域と日影規制が適用されていない第一種・第二種中高層住居専用地域

 

 

日影規制の対象となる区域と建築物

用途地域要件
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域軒の高さが7mを超える建築物または地階を除く回数が3以上である建築物
第一種・第二種中高層住居専用地域単に高さが10mを超える建築物
準住居地域
準住居地域
近隣商業地域
用途地域の指定のない区域地方公共団体が上記のいずれかを指定

 

 

建築物の高さの制限纏め

 絶対高さ制限隣地斜線制限北側斜線制限日影規制 
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域適用×適用適用
第一種・第二種中高層住居専用地域×適用適用※適用
第一種・第二種住居地域×適用×適用
準住居地域×適用×適用
近隣商業地域×適用×適用
商業地域×適用××
準工業地域×適用×適用
工業地域×適用××
工業専用地域×適用××
用途地域の指定のない区域×適用×適用

※日影規制の適用がない場合に適用

 

 

防火地域内の建築物

 2階建て以下3階建て以上
延べ面積100㎡以下耐火建築物か
準耐火建築物
耐火建築物
延べ面積100㎡超耐火建築物耐火建築物

 

 

燃えない看板ルール
防火地域にある看板や広告塔などで「屋上に設けるもの」または「高さ3mを超えるもの」は、その主要な部分を不燃材料で作るか、覆わなければならない

 

 

準防火地域内の建築物

 2階建て以下
(地階除く)
3階建て4階建て以上
延べ面積500㎡以下木造防火耐火・準耐火・防火耐火建築物
延べ面積500㎡超
延べ面積1,500㎡以下
耐火・準耐火耐火・準耐火耐火建築物
延べ面積1,500㎡超耐火建築物耐火建築物耐火建築物

 

 

建築物の種類
①特殊建築物(構造は問わない)
学校、体育館、病院、劇場、映画館、共同住宅、ホテル、コンビニエンスストア、飲食店、倉庫、自動車倉庫、自動車修理工場、キャバレー、バー

 

②大規模建築物
木造(いずれかに該当)
・3階建て以上
・延べ面積が500㎡超
・高さが13m超
・軒の高さが9m超

木造以外(いずれかに該当)
・2階建て以上
・延べ面積が200㎡超

 

③上記以外の建築物(小規模建築物)

 

 

建築確認が必要となる場合

 建築物の種類新築増改築・移転大規模修繕・模様替用途変更
全国どこでも特殊建築物で床面積が100㎡超〇※
大規模建築物〇※×
都市計画区域等小規模建築物〇※××

※防火地域、準防火地域以外では10㎡以内の増改築・移転であれば建築確認は不要

 

 

[1]建築物の敷地面積の最低限度
①都市計画で「建築物の敷地面積の最低限度」が定められている時は、建築物の敷地面積はその最低限度以上でなければならない
②都市計画で「敷地面積の最低限度」を定める場合、200㎡を超えてはならない

 

[2]低層住居専用地域・田園住居地域内における外壁の後退距離
第一種・第二種低層住居専用・田園住居地域に関する都市計画には、1.5mまたは1mを限度として、外壁の後退距離を定める事が出来る

 

 

 敷地面積の最低限度外壁の後退距離
第一種・第二種低層住居専用
田園住居地域
適用アリ適用アリ
その他の用途地域適用アリ×

 

 

延べ面積が1,000㎡を超える建築物は、防火壁で区画し、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならない。
但し、耐火建築物、準耐火建築物は例外

 

 

単体規定

 制限
建築物の構造など建築物は自重や積雪や風圧、地震などの振動に対して安全なものでなければならない
屋上や2階以上の階にあるバルコニーには、高さ1.1m以上の手すりや柵・金網を設けなけらばならない
高さ20mを超える建築物には、避雷設備を設けなければならない
高さ31mを超える建築物には、非常用昇降機を設けなければならない
アスベストの使用は禁止。ホルムアルデヒド、クロルピリホスの使用についても一定の制限がある
居室住宅などの居室には、原則として採光の為の窓などの開口部(住宅にあっては床面積に対して1/7以上)がなければならない
居室には、原則として換気の為の窓などの開口部(床面積に対して1/20以上)がなければならない
住宅などの居室を地下に設ける場合には、防湿の措置など衛生上の一定の基準に適合するものとしなければならない。
居室の天井の高さは平均で2.1m以上としなければならない。

 

 

建築協定

建築協定の種類特記事項
建築協定の締結協定を締結しようとする区域の土地所有者全員の合意が必要。借地権が設定されている土地は、借地権者の合意があれば良い
協定の効力建築協定は、特定行政庁の許可を受け、公告があった日以降、建築協定区域内の土地所有者、借地権者となった者にも及ぶ
協定の変更協定内容を変更する場合は、全員の合意が必要(特定行政庁の認可)
協定の廃止過半数の合意が必要(特定行政庁の認可)
一人協定所有者が1人の区域でも、建築協定を締結できる

 

 

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