賃貸借

 

無断転貨などの場合

種類説明
使用貸借借主は、貸主の承諾がなければ、第三者に借用物の使用及び収益をさせてはならない。無断で使用収益させた時は、貸主は契約の解除をする事が出来る
賃貸借賃貸人の承諾なく転貸したような場合でも「賃貸人に対する背信的行為とはいえない特別な事情」があるときは、賃貸人は解除できない

 

契約の種類

賃借の種類契約の種類
使用貸借諾成契約
賃貸借要物契約

 

 

費用の負担

賃借の種類説明
使用貸借借主は、借用物の必要費(修理代など)を負担する
賃貸借必要費(修理代など)は賃貸人の負担となる

 

 

借用物の返還・解約

賃借の種類説明
使用貸借借主は、契約で定めた時期に返還しなければならない。返還の時期の定めがない場合、契約の目的に従い「使用・収益」を終わった時に返還する
賃貸借借地借家法の適用がある場合、賃貸人からの解約の申入れは、正当な事由がある場合にする事が出来る

 

 

借主の死亡による終了

賃借の種類説明
使用貸借借主の死亡によって、その効力を失う(相続されない)
賃貸借新着人が死亡した場合、賃借権は相続人に相続される

 

 

借用物の譲渡

賃借の種類説明
使用貸借所有者(貸主)が目的物を譲渡した場合、使用貸借権は対抗できない
賃貸借民法上、賃借権は登記できるので対抗できる。また、借地借家法の対抗要件(例:建物の引渡し)を備える事もできる

 

 

瑕疵

賃借の種類説明
使用貸借担保責任を負う
賃貸借原則は担保責任を負わないが、瑕疵を知っていて告げなかった時は担保責任を負う

 

 

賃貸人の義務

 説明
使用収益賃貸人は賃借人に目的物を使用収益させる義務を負う
修繕義務賃貸人は、目的物の使用収益に必要な修繕をする義務を負う
賃貸人が保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は拒む事ができない
費用償還必要費賃借人が必要費(修理費など、目的物の維持保全に必要な費用)を支出した場合、直ちに賃貸人に償還請求する事が出来、賃貸人はこれに応じなければならない
有益費賃借人が有益費(改良費など、目的物の価値を増加させる費用)を支出した時は、賃貸借終了時に、その価値が現存する場合に限り、支出額または増加額を償還しなければならない(賃貸人がどちらかを選択できる)
必要費及び有益費の償還は、賃貸人が賃貸物の返還を受けた時から1年以内にしなければならない
賃料減額目的物が賃借人の責任によらないで一部滅失(例:地震によって目的物が滅失)した場合、賃借人は減失割合に応じた賃料減額請求をする事ができ、賃貸人はこれに応じなければならない
残存部分だけでは契約の目的を達成できないときは、賃借人は解除する事ができる

 

 

賃借人の義務

賃借人の義務説明
賃料支払宅地又は建物の賃借人は、特約がなければ、毎月末に賃料を払わなければならない(後払い)
善管注意賃借人は善良な管理者の注意をもって、賃借物を保管しなければならい
通知義務賃借物が修繕が必要となった時、または賃借物について権利を主張する者があらわれたときは、遅滞なくその旨を賃賃人に通知しなければならい。但し、賃貸人がこのことを既に知っている時は、通知の必要はない

 

 

賃借権の期間・更新
①賃貸借の期間は、20年を超える事ができない。契約でこれより長い期間を定めた時であっても、その期間は、20年とする
②賃貸借の期間は、更新する事ができる。但し、その期間は、更新の時から20年を超える事ができない

賃貸借期間の終了
期間の定めがない賃貸借
各当事者は、どちらからでもいつでも解約の申入れをする事ができる。解約の申入れがあった場合、土地に付いては1年、建物については3ヶ月後に終了する

 

期間の定めがある賃貸借

 説明
原則期間の満了をもって終了する
例外当事者間で期間内でも解約できる旨の特約がある時は、期間内でもその申入れによって解約できる

 

 

賃借権の譲渡・転貨の制限
①賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、「賃借権の譲渡」または「賃借物の転貨」をする事ができない
②賃借人が無断で、第三者に賃借物を使用・収益させたときは、賃貸人は契約を解除する事ができる。
但し、賃貸人への背信的行為にならない程度の無断譲渡・無断転嫁の場合(例:親族間での譲渡・転貨)には、賃貸人の解除権は発生しない

 

 

 説明
賃借権の譲渡賃借人が「賃借権」自体を他人に売却するなどで譲渡してしまう事。譲渡後の賃借人(だった者)は無関係となる
賃借権の譲渡いわゆる「また貸し」の事。賃借人が「転貨人」となり、「転借人」が登場する。元々の賃借関係も残る

 

 

賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は賃貸人に対して直接に義務を負う
この場合においては、賃料の前払いをもって賃貸人に対抗をする事が出来ない
転貸料か賃借料のいずれか低い方を払う

 

賃貸借の終了と、転貸借の運命(判例)

 判例
合意解除転貸借が合意解除された場合、転貸人は転借人に賃貸借が終了した事を対抗できない。転借人は使用収益を継続できる
債務不履行賃貸借が賃借人の債務不履行で解除された時は、転貸借も終了する

 

 

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